近日，一些地方宣布“取消公攤”或商品房按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售的消息引發(fā)網(wǎng)絡(luò)熱議。
圍繞商品房公攤面積，在過去已經(jīng)引發(fā)多次討論。公攤面積，為什么這么受關(guān)注?又該如何看待公攤面積?商品房以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售會帶來哪些影響?
公攤面積是什么？
嚴(yán)格意義來講，“取消公攤”“取消公攤面積”等說法并不嚴(yán)謹(jǐn)。
據(jù)中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2001年發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)稱，公攤是住房領(lǐng)域特殊但重要的建筑，全稱為“公攤建筑面積”，即整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偹械恼麠潣枪貌糠值慕ㄖ娣e。公攤建筑面積包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積。
了解了公攤建筑面積的含義后就可以知道，電梯井、樓梯間、過道等上述公共建筑面積，也是構(gòu)成我們居住空間必不可少的一部分。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，“取消公攤”并不是要取消公攤這類建筑形態(tài)，其精準(zhǔn)含義是“住房銷售環(huán)節(jié)取消公攤”，或“調(diào)整為套內(nèi)建筑面積計(jì)算”。因此，“取消公攤”是指后續(xù)房屋買賣過程中，包括合同簽訂、不動產(chǎn)權(quán)證辦理、后續(xù)房屋面積計(jì)量等過程中，將不再計(jì)算公攤部分，而是計(jì)算房屋套內(nèi)建筑面積。
根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，商品房建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。那刨去公攤面積后，套內(nèi)建筑面積能剩下多少?據(jù)中銀證券2022年10月發(fā)布的研報(bào)，中國公攤面積比例無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，聯(lián)排、別墅相對最低，大約在1%至8%，7層以下多層住宅為7%至12%，7至11層住宅為10%至16%，12至18層住宅為14%至20%，18至33層住宅為16%至24%。
以一套建筑面積為100平方米的高層住宅為例，若公攤比例為20%，那么套內(nèi)建筑面積就是80平方米。需要說明的是，據(jù)中銀證券上述研報(bào)，“套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積”，也就是說，套內(nèi)建筑面積是包括房間內(nèi)的墻體等，我們實(shí)際能夠使用的面積還要小一點(diǎn)。
計(jì)算方式不透明
買過商品房的購房人會有所了解，不同房源的公攤比例是不一樣的，甚至同一樓盤不同戶型的房源都會有不同的公攤比例。同時，盡管知道了公攤比例，但這一比例是如何計(jì)算的，具體都包含哪些公共建筑空間，很多人也搞不明白。
嚴(yán)躍進(jìn)稱，由于公攤面積不透明的計(jì)入方式和含糊的合同條款，導(dǎo)致房源的得房率較低。舉例來說，實(shí)際入住的住房明顯小于預(yù)期，購房者感覺“啞巴吃黃連、有苦說不出”，因此反感將無法明確計(jì)量的公攤面積計(jì)算到房價(jià)款中。前幾年，在“限價(jià)”政策下，部分房企刻意做大公攤面積來獲利，部分樓盤的公攤面積超過了40%，損害購房者權(quán)益。還衍生出很多新問題，比如，在物業(yè)費(fèi)收取方面，由于是按建筑面積計(jì)算，容易引發(fā)糾紛。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，有小區(qū)甚至連獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程的地下室都計(jì)入到公攤面積中，而根據(jù)相關(guān)規(guī)定，這些不得計(jì)入公攤面積。公攤面積缺乏公信力，不便民、不透明，一旦公攤面積不實(shí)，購房者不僅要多支付購房款，還要在以后的居住中不斷支付更多成本。
張大偉表示，政府部門應(yīng)對公攤面積進(jìn)行明確，規(guī)范開發(fā)商宣傳行為，嚴(yán)格要求樓盤樣板間執(zhí)行1：1設(shè)計(jì)，讓公攤面積變得透明、規(guī)范。
目前，已有地方對計(jì)入公攤面積的公共建筑空間進(jìn)行了優(yōu)化。2024年5年，廣東省惠州市自然資源局印發(fā)的《惠州市區(qū)2024-2025年度新出讓住宅用地規(guī)劃管理的若干措施》中提出：建筑物屋頂?shù)墓蔡蓍g、電梯機(jī)房、水箱間、人防報(bào)警間、通信基站機(jī)房等輔助用房不計(jì)入容積率建筑面積，但不計(jì)入容積率建筑面積的總數(shù)不得超過屋頂面積的25%。上述不計(jì)入容積率建筑面積不納入公攤面積。
套內(nèi)計(jì)價(jià)啥影響？
商品房從按建筑面積計(jì)價(jià)銷售轉(zhuǎn)變?yōu)榘刺變?nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售，會給購房人及市場帶來什么影響?
中指研究院分析，商品房以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售，有利于購房者更直觀地了解實(shí)際價(jià)格，減少信息不對稱所引發(fā)的糾紛，促進(jìn)商品房銷售行為進(jìn)一步規(guī)范，預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多城市跟進(jìn)出臺相關(guān)規(guī)定。
海通證券則在2023年8月發(fā)布的研報(bào)中稱，市場真正需要關(guān)注的是公攤面積測算的信息透明度和規(guī)劃合理性問題，采取套內(nèi)面積的計(jì)價(jià)模式并不能從根本上解決公攤面積信息不透明問題。無論是建筑面積計(jì)價(jià)模式還是套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)模式，保護(hù)購房者權(quán)益的有效方式，或許還是要提高公攤系數(shù)的測定技術(shù)、明確公攤面積測定的規(guī)定、公示測繪的內(nèi)部細(xì)節(jié)等。
商品房按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售后，是否會導(dǎo)致房價(jià)上漲呢?中指研究院認(rèn)為，這只是計(jì)算方法的差異，兩種算法下的房屋總價(jià)應(yīng)該是相近的，只是單價(jià)會有所不同。海通證券稱，購房者對居住品質(zhì)的要求在不斷提升，在使用套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售的情況下，開發(fā)商一方面要在拿地前期提升設(shè)計(jì)要求，提高對住宅用地的利用效率;另一方面是較以往更理性對待公攤區(qū)域，無論是公攤區(qū)域面積設(shè)定還是公攤區(qū)域投入都會更考慮購房者需要和項(xiàng)目最終收益。
張大偉稱，若僅僅是計(jì)價(jià)方式的改變，不會對新房、二手房市場帶來影響。目前，已有一些地方通過調(diào)整計(jì)容建筑面積計(jì)算方法而提升了新出讓地塊的商品房得房率，會利好這些地塊商品房的銷售，但對已在售樓盤和二手房市場會帶來一些沖擊。
盡管一些地方對商品房銷售提出了新的計(jì)價(jià)方式，但在物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)的收取上大多還是按建筑面積計(jì)算。中指研究院認(rèn)為，如果物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)換作以套內(nèi)建筑面積計(jì)算，收費(fèi)單價(jià)可能會相應(yīng)提高，最終用房成本也不一定會降低。
據(jù)媒體報(bào)道，一些地方住建部門人士表示，政策用意并非取消公攤，而是計(jì)價(jià)方式和宣傳口徑的變化，此舉意在讓購房者在購買房屋時能夠更清晰地了解所購居住空間的實(shí)際大小，有助于購房者分辨出商品房的性價(jià)比。對于“物業(yè)費(fèi)”“采暖費(fèi)”“稅費(fèi)”等用房成本的討論，則仍需配套政策的支持。
來源:中新經(jīng)緯
編輯:韓佳
一審:韓佳 二審:馮媛媛 三審:李中偉
